物业服务乱象何时休？

港口区西湾上城业主凌华最近一直在忙着该小区的业主委员会（以下简称“业委会”）换届筹备工作。在他看来，这是一项异常艰难的工作，但若能把业委会重新组建起来，那么物业服务费用不公开、服务不到位、业主与物业公司之间相互对峙等问题将会在一定程度上得以解决，从而进一步促进小区物业服务的规范化。

西湾上城存在的物业管理服务问题，在我市其他许多小区内同样能看到。近年来，我市住宅建设发展飞快，据统计现有新建商品住宅小区项目已达116个，随之而来的是物业服务市场的蓬勃发展。
但在物业管理服务中各方均站在各自利益立场上，缺乏沟通交流，各自采取手段抵制对方，导致物业管理服务乱象丛生。近日，记者就西湾上城和东湾·桃花苑小区业主所反映的物业服务混乱问题，进行了走访调查。

现象：收费与服务不对等 业主与物业公司相互对峙

收了物业费就应该按照所签署的《物业管理合同》里的标准做好相应的服务工作，只收费而不服务怎么行？”凌华说。他所在小区的南宁美之嘉物业公司防城港分公司在保洁、绿化、消防以及设施的维修等服务工作上做得并不好，有些问题已经危及业主的人身财产安全，让许多业主不愿再交物业费。

东湾·桃花苑小区业主大会筹备组成员之一张志军认为，小区物业服务的费用收支并不透明，除了定期公示需要收取的“公摊水电费”之外，其他的“永远都处于保密之中”。他称，入驻该小区的南宁怡缘居物业服务有限公司防城港分公司在实际的服务过程中并没有一定的标准，随意性很强。“已有大部分业主拒交物业费。”他说，但物业公司却采取停水、停电等措施来威胁业主。

上述两个小区的物业公司均认为，业主拒交物业费让他们承受着巨大的压力，有些业主并不讲理。“即使业主不交费，我们依然要按时将整个小区的水电费上交给有关单位，还要发放员工的工资，资金面临入不敷出的困境。”南宁美之嘉物业公司副总经理陈勇说。不约而同地，这两公司一致认为没有必要向业主公布详细的费用收支情况。

记者查阅《广西壮族自治区物业管理条例》发现，其中的第三章第二十六条（五）规定，物业服务应做好物业维修、养护、更新以及费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部分、公用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和相关的财务账册。

市住房保障和房产管理局房地产市场监管科的工作人员区映光认为，业主因物业服务不到位而拒交物业费，物业公司因经费不够而满足不了业主的服务需求，双方各不让步，这就会形成一种恶性循环，不利于解决问题。

区映光向记者出示《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的……维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。

业内人士认为，该解释支持业主依法维护自身合法权益，但并没说明业主可以以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业费，物业公司没有按照《物业管理合同》的约定为主提供符合双方约定的标准服务属于违约行为，业主以此为由完全拒绝交物业费也同样缺乏法律依据。

调查：监管机制不到位 遗留问题成隐患

记者在调查中了解到，目前我市大部分新建商品住宅小区的物业仍是属于前期物业管理。而在业委会尚未组建成立之前，对物业服务的监督存在缺失。“由于开发商和业主在这方面的意识不强等原因，目前许多小区的业委会并没有成立。”区映光说。

张志军称，开发商并没有将设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料移交给物业公司，却完成了物业承接验收手续。他认为存在监管漏洞，不利于小区设施的维修。

南宁怡缘居物业服务有限公司防城港分公司的邵魁龙称，他们手上只有一张绿化图纸。同时他告诉记者，东湾·桃花苑小区业主与他们产生激烈矛盾的主要原因或许是因为无房产证的问题。

桃花湾社区党支部书记钟恒洲认为，业主与开发商之间产生并遗留下来的一些问题，多少都有一些转移到了物业公司身上。

此外，张志军称，在现在的物业公司入驻小区之前，当时的防城港市众和物业服务有限公司以开收据的方式按月收取了维修资金，直到2013年才停止，共10多万元，但如今这笔维修资金去向不明。而邵魁龙则称该笔钱目前还在开发商处保管。

“在专项维修资金方面，广西大部分城市已有专项维修基金管理机构，不得挪作他用。但我市在这方面还是处于空白状态。”区映光认为，目前新建的房屋在保修期满后的维修问题日益突出，若未能在业主购房时及时收取维修资金，设置专项维修基金管理机构，日后可能会导致住宅维修问题不能够及时解决，将影响业主切身利益，不利于社会稳定。

应对：成立业主委员会能否根治“乱象”

“业委会能够对小区物业服务进行监督，维护小区业主的合法权益。”凌华和张志军的心里都清楚这一点，但他们也清楚，业委会在物业管理活动中，既有权利也有义务，而这个过程异常艰辛。

“成立业委会是一件好事，能够让业主参与到小区物业服务经费、治安、清洁等管理过程中来，监督物业公司规范管理。”钟恒洲说。一直以来该社区都帮助协调推动西湾上城业委会的筹备工作。
凌华告诉记者，西湾上城的业委会换届选举工作已经进入尾声，但由于物业公司在小区户主数量、投票数以及当选的委员中有存在拖欠物业费等问题上存在疑义，并就这些疑义向社区递交了一份投诉函。

“目前社区已对该函反映的问题进行核实并复函，若无问题，该业委会在不久后就会正式成立。”钟恒洲说。业委会成立就是一个合法的组织，在这个过程的每一个环节也都要符合规定。

凌华说，他希望这届业委会能够发挥更大的作用。“哪些问题要解决的就解决，把小区搞好。”他认为，业委会的成员都不能有任何私心。但当他想到上一届“连业委会主任是谁都不知道”的情况时，对未来该怎么走多多少少失去了一些信心。

“争取了三年，一路走过来，感觉业委会很脆弱，可能因为一句话就会垮掉。”他说。

区映光说，我市是个年轻城市，但发展快，从渔村变为城市，从农民变为市民，许多人的公益观念和意识还不强，而业委会成员最需要的就是公益心，不能斤斤计较。

10月28日下午，凌华在小区看见几位穿着制服的物业工作人员正在清理小区内的垃圾。“今天看见他们那么认真清理，感觉整个小区敞亮了好多。”他说。