关于对防城港市房地产市场的一些思考

防城港市房地产市场的发展，得益中国经济稳步、高速发展、广西沿海开放、开发，特别是被定为中国经济的第四极的广西北部湾沿海经济区的规划，上升为国家战略，广西沿海基础设施的高投入、高配套，使南宁、北海、钦州、防城港城市的同城化步伐加快，防城港市滨海城市的规划，投入与建设，使防城港市的地位日益显得重要，迎接了百年一遇的机遇，防城港城市建设日新月异，各行各业乘风破浪地前进，让人们惊叹，成为投资资金走向的洼地。

防城港，是广西投资期望值最高的城市之一，房价不高，属四线、五线城市的格局与调子。因沿边、沿海特殊区位优势，特别是国家又增加边境经济开发开放试验区的定位，成为广西沿海房市最为活跃的城市。买房就到防城港，淘金就到防城港。继大连、青岛、珠海等滨海城市呼之欲出。边海旅游、大西南滨海工业园区，首府南宁市的滨海前庭构思与实施，不断提升防城港市的区位优势。在防城港市投资的企业，不管是本地企业和外来企业，在土地、房产数量、资金投入、项目运作等方面都经过多年的策划、推进取得一定的效果。特别是像恒大、龙光等多家大型房企的进入，使防城港房地产市场更多一些亮点，更是吸引力、带动力，使辐射功能显著。

如果对房地产政策的执行出现偏差，对经济发展会引发如下方面的影响：

一、影响地方财政收入。防城港市房产存量约90万套。土地收入以及土地相关产业的收入占重要的地位，中国实行地税、国税的分税制多年，分税影响资金的周转速度，不能及时地解决地方资金的使用。使财政支出有一定影响。同时，较大程度地影响政府的一些项目投入资金使用，从某种程度抑制经济速度滞慢。房地产行业的发展快慢直接影响土地销售、开发等一系列问题，直接影响财政收入与投资，直接打击经济的持续发展。

二、影响房地产产业链的产业发展。房地产带动近60多个行业的发展。房地产产业链较长，从设计、评估、报建、开始到建筑材料、砂、石、水泥、模板、支撑、钢管、钢筋、红砖、玻璃、铝合金、管线、施工机械、装修工程用材、家具、厨房用品、床上用品等生产厂家和销售市场，房地产停滞放慢就崩溃。会影响这些产业链上的行业发展，影响市场、影响收入，直接阻碍房地产市场和产业对经济发展的拉动，影响行业的稳定及经济的持续发展。

三、企业负债率高。一些企业投资刚购买土地，投入一定量的资金；一些还在设计、报建阶段；一些正在施工中，尚未完工；一些完工，销售受到直接冲击，使市场从多方面受到冲击与影响。限购，价格一直走低，成品房积压，资金积压，致使绝大部分企业财务全面困难，直接影响银行业信贷规模，造成金融系统承受冲击，即使利息收入可观，但房地产市场的无序调整，风险加大。企业、金融、投资客户、政府财税收入的风险加大，这些风险有高扬的趋势。

四、对政府的负面作用。一、二、三、四、五、六线城市的发展地域、发展规模与水平不同，却执行同一政策，一刀切。有些地方推动城镇化发展，促进与带动农村经济发展，是符合上级党委政府的政策与思路的，特别是中西部地区，发展基础、发展步伐、发展速度诸多因素都表现不足，有滞后现象。国家应鼓励投资拉动，但却仍受到一定政策因素的影响，像防城港市，地处老、少、边、山、穷地区，边境战争给这个地方带来战争伤痕，仍影响边境地区的发展。特别是国家的投入比发展地区有较大差距，发展步伐相对缓慢，固边才能安民，安民才能发展，有政策和资金支持，才能产生经济效应，应引起重视。发展边境地区的经济，发挥经济辐射力，打造东盟自贸区十分重要、十分迫切。

五、投资资金被过度调控，投资份额减少对经济发展后劲不足。目的是降低房价，控制房价上涨，但投资放缓，房地产产业链的下游企业的生产、销售直接受到打击，以致重创中国的GDP不能达到预期，可能回落至6%-6.5%。房地产风险率是十年以来达到最高约为25%。增大了企业的风险，给投资及经济发展增重的负荷，增加成本。如果房价下滑30%以上，将导致企业广泛违约，无力偿还银行债务。不能按时交房，会引发投资者的心态动荡、市场动荡，对构建和谐社会受到直接冲击与影响，对社会的安定与发展造成影响。房市，像中国的股市一样，一蹶不振。使房地产企业及产业链成了重灾区。房地产作为拉动经济发展的火车头，却接受重创，震波会波及面较大，对中国经济、防城港的经济影响较大。

六、调控房价不因地制宜，会适得其反。调控目的是解决全国20%人员住房低价问题，用行政手段，摒弃市场经济因素，调控多年，效果甚微，房价却又反弹，房价越调越高，对此应要对调控政策反思。对土地供给，项目报建要根据市场需求，投资及资金供给要严格报批，对在建工程要支持以便完工，要既往不咎，憧憬未来，科学调控，不急不躁，才能有效果，不能因小失大。

七、政府、金融机构，对调控政策可能导致的结果没有充分的认识与估计，会让投资者、投资企业对防城港经济、城镇发展失去足够的信心，会因房地产市场的负面影响而导致经济被动，从而影响政府机构与金融机构的公信力。推动经济发展的领导能力及对经济的管理能力，要有客观的认识，实事求是。特别是防城港市目前所面临的大好发展机遇，不能因其他方面的因素有较多的闪失，而影响经济、社会又好又快地发展。